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中国人能在马来西亚买房吗？规则、限制与费用全解（2026 年版）

直接给结论：是的，中国公民可以在马来西亚以个人名义合法购买房产。无需通过马来人代持，无需注册公司。马来西亚是东南亚少数真正允许外国人完全直接持有不动产的国家之一。但你必须在购买前理解几个关键限制——最低购买价、可购买的物业类型、外国人同意书流程，以及 2026 年新生效的成本。

完整的中国买家购房流程，请先阅读中国人在马来西亚巴生谷购房完全指南。

一、外国人能买什么类型的房产

公寓 / 服务式公寓（Strata Title）

最常见、最简单的购买类型。任何持有独立 strata 产权的高层住宅单位（公寓、condo、serviced apartment）只要达到所在州的最低购买价门槛，外国人都可以购买。巴生谷市场上 95% 以上面向中国买家的物件都属于这一类。

土地住宅（Landed Property）

独栋别墅、连排屋、半独立屋等带土地的住宅，对外国人限制较多：

雪兰莪州：原则上不允许外国人购买普通土地住宅。例外是封闭式社区内带 strata 产权的别墅。
吉隆坡联邦直辖区：理论上允许 RM 100 万以上的土地住宅，但符合条件的供给极少。
MM2H 持有者：在部分州可以扩展购买权限，但仍需州政府逐案批准。

商业 / 工业地产

外国人可购买商铺、写字楼、工业单位，规则与住宅不同（一般门槛更低、流程更宽松）。如有商业用途需求建议直接咨询当地律师。

不能买的类型

低成本/中成本住房（保障性房）
保留给马来族裔（Bumiputera）的单位
地权不足 99 年的部分租赁屋（外国人租赁屋购买需特别审批）
农业用地

二、各州最低购买价对照（2026）

州 / 区域	公寓最低	土地住宅最低
吉隆坡（联邦直辖区）	RM 1,000,000	RM 1,000,000
雪兰莪 Zone 1（八打灵、蕉赖、加影、莎阿南、巴生）	RM 1,500,000	RM 2,000,000
雪兰莪 Zone 2（瓜雪、龙溪）	RM 1,000,000	RM 1,500,000
槟城岛	RM 3,000,000	RM 3,000,000
槟城本岛对岸（威省）	RM 1,000,000	RM 1,000,000
新山（柔佛）	RM 1,000,000	RM 1,000,000
依斯干达 Medini 特区	部分项目无门槛	—

重要补充：

这些是最低门槛，没有上限。
部分开发商可向州政府申请特定项目的"门槛豁免"，外国人最低购买价可下调（常见于新区/促销盘）。需逐项核实。
各州门槛会调整。以上为 2026 年现行数据。

三、外国人同意书（State Consent / Foreigner Consent）

所有外国人购房都需要州土地局出具书面批准书——通常称为"Consent to Purchase"或"Foreign Consent"。

谁来办

由代理过户的律师作为标准 SPA 流程的一部分提交申请。买家本人不需要直接办理。

需要的材料

护照公证副本
SPA 副本
物业资料（地号、房屋类型）
律师准备的申请表

时间

吉隆坡联邦区通常 1–2 个月，雪兰莪可能 2–3 个月。柔佛、槟城节奏不同，以律师当下评估为准。

Bumiputera 配额提示

部分项目内的部分单位为 Bumiputera 保留单位，不能卖给非马来族裔（包括外国人）。中介带看时必须确认你看的单位是 non-Bumi 或 open market 单位。

四、2026 年的购房成本（重要更新）

印花税：4% → 8%

马来西亚 2026 年财政预算明确：自 2026 年 1 月 1 日起，外国人购买住宅类房产的印花税从 4% 上调至 8%。这是单笔交易中最大的成本项。

举例：购买 RM 1,500,000 的公寓，印花税 = RM 1,500,000 × 8% = RM 120,000。

马来西亚公民和永久居民按 1%–4% 阶梯税率，外国人税率显著更高。整体入场成本约为房价的 9%–10%，做预算时必须留出空间。

律师费（SPA 过户）

阶梯式：

首 RM 500,000：1%
次 RM 500,000：0.8%
RM 100 万以上部分：0.7%

RM 150 万的房子，律师费约 RM 12,500–14,000（不含小项杂费）。

律师费（按揭文件）

如使用银行贷款，约为贷款额的 0.8%。RM 75 万贷款约 RM 6,000。

估值费

银行放贷前会要求物业估值，通常约房价 0.25%。RM 150 万房子约 RM 3,750。

中介费

马来西亚惯例由卖方支付中介费（成交价的 2%–3%）。买方一般不付。但买方雇佣的"买家代理"（buyer's agent）需自行约定。

RM 150 万房子的总费用样例

项目	金额（RM）
印花税（8%）	120,000
律师费（SPA）	~13,500
律师费（贷款 RM 75 万）	~6,000
估值费	~3,750
外国人同意书申请费	2,000–3,000
杂费（土地局费、登记费等）	1,000–2,000
合计	约 RM 146,000–148,000

五、需要了解的税

资本利得税（RPGT）

卖出马来西亚房产时，盈利部分按 RPGT 征收。外国人不享受公民/PR 的阶梯减免：

持有期	外国人 RPGT 税率
1–5 年	30%
第 6 年起	10%

关键点：长期持有也不会降到 0%。即使持有 20 年，盈利仍要交 10%。最实用的策略是至少持有 5 年再卖，从 30% 跌到 10%。

出租收入所得税

非居民出租房产，租金收入按 25% 标准税率（净额，可扣除维护、利息等）征税。

中马两国签有《避免双重征税协定》——你在马来西亚已交的税可以在中国个税申报中抵免，避免双重征税。建议同时咨询两国税务顾问。

持有年税

每年两笔小税：

地税（cukai tanah）：州土地局收，公寓约 RM 100–500/年
评估税（cukai taksiran）：地方议会收，按估值计，每半年缴一次，中端公寓约 RM 500–2,500/年

合计通常每年 < RM 3,000，是较小的持有成本。

六、按揭

普通外国人

不持 MM2H 的外国人可以申请按揭，LTV 上限约 50%。RM 150 万房子最多贷 RM 75 万，自付 RM 75 万 + 约 RM 14.8 万杂费 ≈ RM 90 万自有资金（约 RMB 145 万）。

贷款年限最长 30 年（70 岁前还清）。利率通常年化 4%–5%。

MM2H 持有者

LTV 可达 80%。RM 150 万房子贷 RM 120 万，自付 RM 30 万 + 杂费即可。

申请材料

护照（含工作准证/居留证页）
在职证明 / 公司营业执照
近 3–6 个月银行流水
近 3 年个税完税证明（中国与马来西亚）
收入证明
现有贷款情况

材料齐全后通常 2–4 周下批文。中国买家的额外难点是银行流水翻译公证 + CRS 数据交叉核验，预留多 2 周缓冲。

七、中国买家 FAQ

1. 我可以全程远程买房吗？ 可以，通过授权委托书（POA）由律师代办。但强烈建议至少飞一次马来西亚做现场看房。期房风险相对较低，现房务必现场验收。

2. 用境外公司持有可以吗？ 可以，但有几个含义需要权衡：

仍要满足最低购买价
仍需外国人同意书
设立和维护成本（年报、董事服务费）
转让时机制不同（卖股权 vs 卖房产）

3. 我在中国境内需要申报这套房产吗？ 房产本身目前无强制申报义务。但是：

海外银行账户（包括马来西亚的按揭账户、租金账户）会通过 CRS 自动交换给中国税务总局
马来西亚收到的租金收入应在中国年度个税中合并申报，按差额抵免

4. 一定要去马来西亚才能开按揭账户吗？ 是的。马来西亚 KYC 规则要求外国按揭申请人本人到银行面签。MM2H 申请人也是。

5. 我能不能找当地人代持？ 强烈不建议。代持的合同在马来西亚法律下属于"信托合约"，但执行复杂、争议多发，且若被认定为规避最低购买价规定可能整笔交易作废。坚持用自己的真名签 SPA。

6. 我看中的房子标价 RM 80 万，能买吗？ 不能。外国人最低购买价是法定底线，没有变通。中介若说"可以做高合同价"也不要相信——这会被律师在执行时拒绝。

7. 期房（off-plan）和现房，哪个更适合中国买家？

期房：付款分阶段（10/10/10/10/...）、入场资金压力小、SAFE 5 万额度多年累积可行；但有交付延期风险。
现房：现金流压力大但确定性高；适合一次性付款的高净值买家。

特色项目

柏威年帝景豪庭 — 白沙罗高原

吉隆坡顶级地段的品牌永久产权公寓，strata title，外国买家可直接购买。配备 Pavilion 商场与 MRT 直连，长期保值与自住兼顾。

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最后更新：2026 年 4 月。最低购买价、印花税率与同意书流程会变动，以马来西亚执牌律师与官方公告为准。